Montag, 13. Juli 2009

Hauserben vor der Wahl - Rechtsanwalt Markus Roscher äußert sich in der Financial Times zu Vor- und Nachteilen einer Erbschaft von Hausgrundstücken

24. Juni 2009, 10:18 Uhr
Hauserben vor der Wahl der Qual
Nachkommen können nur noch wenige Tage zwischen altem und neuem Steuerrecht wählen. Besonders schwer ist die Entscheidung für Hauserben. Viele Belastungen sind im Voraus unwägbar.
Der Dortmunder Spediteur Sebastian K. staunte nicht schlecht, als er Anfang des Jahres Post vom Amtsgericht bekam: Ein Onkel, der vor ein paar Wochen verstorben war, hatte ihm ein Einfamilienhaus in einem Dorf in Sachsen-Anhalt vererbt. Einen engen Kontakt hatten die beiden nie gepflegt, außerdem hatte der Spediteur aus dem Umfeld des Onkels gehört, dass der Erblasser ständig über seine Verhältnisse gelebt habe. Für den Spediteur passte das alles nicht zusammen. Dennoch ließ er sich von der vermeintlich großzügigen Erbschaft blenden und nahm sie Anfang 2009 an - ein Fehler, den er heute bereut.
Ganz blauäugig war er nicht: Er prüfte im Haus seines Onkels alle auffindbaren Bankunterlagen und Kontoauszüge. Die Immobilie war in renovierungsbedürftigem Zustand, aber nur mit einer überschaubaren Hypothek belastet. Die Rechnung des Spediteurs: Er löst die Verbindlichkeiten ab, steckt noch einmal Geld in die Renovierung, zahlt die Erbschaftsteuer - und verkauft das Haus dann. Womit er nicht gerechnet hatte, war die hohe Erbschaftsteuer, die ihm das Finanzamt in Rechnung stellte.
Der Unternehmer muss das Haus nach neuem Erbschaftsteuerrecht versteuern, das Anfang 2009 in Kraft getreten ist. Das wirkt sich für ihn nachteilig aus. Hätte er die Erbschaft noch im vergangenen Jahr angenommen, hätte er die Wahl gehabt: Denn wer 2007 oder 2008 geerbt hat, kann noch bis Ende dieses Monats entscheiden, ob er sein Erbe nach altem oder nach neuem Erbschaftsteuerrecht versteuern lassen möchte - und damit Vergleichsrechnungen anstellen.
Das ist besonders für Immobilienerben interessant. Nach Schätzungen des Berliner Wirtschaftsforschungsinstituts Empirica werden in Deutschland derzeit Jahr für Jahr etwa 145 Mrd. Euro vererbt. In der Hälfte aller Erbschaftsfälle, knapp 400.000 jährlich, gehören Immobilien dazu, vor allem Ein- oder Zweifamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Mit der Reform des Erbrechts ist nun der tatsächliche Marktwert einer Immobilie die Basis zur Berechnung der Erbschaftsteuer und nicht mehr der sogenannte Bedarfswert, der meist nur etwa die Hälfte davon ausmachte. Das mag für steuerpflichtige Immobilienerben ärgerlich sein, verstößt aber nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nun nicht mehr gegen das Gleichbehandlungsgebot - denn die Empfänger von Geldvermögen mussten ihr Erbe auch bislang schon mit 100 Prozent versteuern.
Nahe Verwandte eines Erblassers profitieren nun seit Anfang Januar 2009 von höheren Freibeträgen. Für entferntere Angehörige - also Neffen wie Sebastian K. - wirkt sich das neue Recht dagegen nachteilig aus. Sie müssen deutlich mehr zahlen als etwa Kinder des Erblassers.
Teil 2:
Für Sebastian K. war der Erbfall gleich ein doppeltes Desaster: Er hatte gehofft, durch einen lukrativen Weiterverkauf des Hauses die hohe Erbschaftsteuer wieder wettzumachen. Auf seine Annoncen in Internet und Zeitungen meldete sich aber kein einziger Interessent. Auch die örtliche Bank machte ihm keine Hoffnungen: Hier zögen die Leute weg und nicht hin. Das Haus steht noch immer leer, dem Unternehmer ist mittlerweile klar, dass er es zu einem Preis verkaufen muss, der nicht annähernd dem Marktpreis - rund 100.000 Euro - entspricht.
"Ein Grundstück ist normalerweise eine gute Erbschaft", stellt der Berliner Anwalt Markus Roscher klar. Dies gelte grundsätzlich auch für strukturschwache Regionen - sofern diese nicht völlig entvölkert seien. "Wenn bereits eine Hypothek vorhanden ist, sollte man aber wenigstens misstrauisch werden", so Roscher.
"Der Spediteur hätte den Verkehrswert der Immobilie von einem ortsansässigen Sachverständigen oder Architekten schätzen lassen sollen, bevor er investierte", sagt Anwalt Roscher. Weil die Finanzämter den Wert einer Immobilie nach einem pauschalen Berechnungsverfahren festlegen, werden spezielle wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt. Ein Gutachter hätte K. bescheinigt, dass sein Haus in dieser Gegend kaum verkäuflich gewesen wäre. Im Nachhinein hätte der Spediteur die Erbschaft besser ausschlagen sollen, zumal sein Onkel kein Barvermögen hatte.
Ein Erbe kann innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis der Erbenstellung abgelehnt werden - entweder beim Nachlassgericht direkt oder über einen Notar, der die Erklärung dem Nachlassgericht übermittelt. Denn ein Erbe übernimmt nicht nur das Vermögen eines Erblassers, sondern auch dessen Schulden, für deren Rückzahlung er auch mit eigenem Vermögen haftet. "Wenn eine Überschuldung vorliegt, die durch den Wert der Immobilie nicht ausgeglichen wird, sollte die Ausschlagung der Erbschaft erklärt werden", sagt Fachanwalt Joachim Mohr.
Die Annahme eines Erbes ist aber anfechtbar, sofern ein Irrtum, eine Täuschung oder eine Drohung vorliegt. "Wenn ein Erbe nachweislich die Schulden des Erblassers bei Annahme der Erbschaft nicht kannte", sagt Anwältin Agnes Fischl, "hat er begründete Aussicht auf Erfolg." Er müsse den Irrtum aber nachweisen - was nicht leicht sei.
Für Spediteur Sebastian K. kam eine Anfechtung nicht mehr infrage, weil er über seine Erbschaft bereits verfügt hatte.
Erbklassengesellschaft
Bevorzugt Von Steuerklasse 1 und hohen Freibeträgen profitieren nach der Reform etwa erbende Ehegatten (500 000 Euro) , Kinder (400 000 Euro) , Enkel (200 000 Euro) und Eltern (100 000 Euro) .
Mittelklasse Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Ex-Gatten, Schwiegerkinder und -eltern, die erben, gehören in Steuerklasse 2 mit einem Freibetrag von 20.000 Euro.
Sonstige Erben in der hohen Steuerklasse 3 haben einen Freibetrag von 20.000 Euro, nur eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro.
© Financial Times Deutschland

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